17. Il Grande Dilemma: Comprare Casa o Vivere in Affitto?

Oggi affrontiamo un tema caro agli italiani, quasi come la famiglia e il calcio:

Meglio acquistare una casa o optare per l’affitto? Questo è il dilemma.

Generazioni intere di italiani non esiterebbero a rispondere che comprare è sempre la scelta migliore, sostenendo che l’affitto è solo uno spreco di denaro, e che il mattone è l’investimento più sicuro poiché tende sempre a crescere di valore... Ma ne siamo davvero sicuri?

Forse stiamo seguendo una credenza popolare che ha distorto la nostra capacità di fare valutazioni economiche consapevoli?

L’obiettivo di oggi è esaminare la questione senza pregiudizi, analizzando i dati per scoprire dove risiede davvero la verità.

Spoiler: non esiste una risposta assoluta.

Ci concentreremo piuttosto sul comprendere le diverse situazioni, offrendo una visione equilibrata per aiutarti a prendere la decisione migliore per la tua vita.

Perché in Italia abbiamo questa forte propensione a possedere una casa?

Probabilmente perché è ciò a cui siamo più abituati.

Chiunque stia leggendo, molto probabilmente, ha già una casa di proprietà o, se più giovane, è cresciuto nella casa di proprietà dei genitori... con poche eccezioni.

Secondo un articolo dell’ANSA pubblicato a gennaio 2024, circa il 77% degli italiani vive in una casa di proprietà. Un rapporto di Idealista del 2023 rileva che la proprietà immobiliare è più comune nell’Europa orientale rispetto a quella occidentale.

Paesi come Kosovo (97,8%), Albania (96,3%) e Romania (95,3%) mostrano percentuali altissime. Nei paesi più sviluppati economicamente, invece, come Germania (49,1%), Svizzera (42,2%), Francia (64,7%), Regno Unito (65,2%), Stati Uniti (65,1%) e Giappone (61%), l'Italia si distingue come un’eccezione.

Questa correlazione inversa tra il livello di benessere economico di un paese e la percentuale di proprietari immobiliari può essere attribuita ai costi proibitivi delle case nelle grandi città.

Acquistare una casa a Londra, New York o Tokyo è spesso fuori dalla portata della maggior parte della popolazione.

Inoltre, c’è un fattore culturale che ha portato una minore propensione all’acquisto della casa in questi paesi, a favore dell’affitto.

Ora torniamo all’Italia e cerchiamo di capire quando conviene acquistare una casa e quando invece è più vantaggioso vivere in affitto.

Quando parliamo dell’acquisto di una casa, ci riferiamo all'acquisto della prima casa, escludendo quindi l’acquisto a fini di investimento per generare reddito tramite affitto.

Nella Parte 5 abbiamo già discusso degli investimenti immobiliari, evidenziando che non tutto ciò che brilla è oro.

Vediamo ora quali sono i pro e i contro.

Vantaggi dell’acquisto di una casa:

• Acquistando una casa, si possiede un bene che ha un valore intrinseco, non si tratta di un bene di consumo.

• La casa è di proprietà, il che permette piena libertà di gestione senza rispondere a un locatore.

• Esistono benefici fiscali, come la detrazione degli interessi sul mutuo.

Vantaggi dell’affitto:

• L’affitto offre maggiore libertà di movimento. Con un preavviso, è possibile cambiare casa, città o paese senza complicazioni.

• Non è necessario disporre di grandi capitali, che possono essere investiti altrove.

• Non ci si deve occupare delle spese di manutenzione.

Svantaggi dell’acquisto di una casa:

• Acquistare casa ti vincola a un determinato luogo, e vendere o trasferirsi richiede tempo e costi considerevoli.

• Richiede un grosso investimento di capitale, e nel caso di mutuo, comporta un debito a lungo termine.

• Le spese di manutenzione sono a carico del proprietario.

• Sono da considerare i costi iniziali significativi, come quelli di agenti immobiliari, notai, periti e tasse.

Svantaggi dell’affitto:

• L’affitto è una spesa pura, che non contribuisce alla costruzione di un patrimonio.

• Si dipende dal proprietario e non si è liberi di apportare modifiche all’immobile.

• Non ci sono incentivi fiscali particolari.

Come prevedibile, entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi.

La critica più comune riguarda l’aspetto economico: si sostiene che l'acquisto di una proprietà immobiliare crei valore, mentre il pagamento dell’affitto sia solo una spesa, un costo puro al 100%.

Un’altra obiezione frequente è che l’immobile mantenga il suo valore nel tempo, anzi, che si rivaluti di anno in anno, rappresentando così un valido strumento contro l’inflazione.

Partiamo proprio da questo punto.

In Italia, il valore degli immobili, in media, è inferiore rispetto a quando sono stati acquistati.

Durante una conferenza organizzata da T. Rowe Price al Salone del Risparmio nel 2023, dedicata al tema “Cedola verso mattone: dove va la redditività”, Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, ha illustrato l’andamento dei prezzi delle case nelle principali 13 città italiane negli ultimi 15 anni.

Dopo il picco registrato tra il 2007 e il 2008, quando i prezzi al metro quadro superavano i 3000 euro/mq, oggi, se consideriamo l'inflazione, il valore reale delle case è calato del 50% rispetto a 15 anni fa.

Chi calcola solo il valore nominale delle case potrebbe non rendersi conto della graduale e costante erosione del proprio patrimonio, di cui l'investimento immobiliare rappresenta una parte significativa.

Delle 13 grandi città analizzate, solo Milano mostra una crescita costante dei prezzi, mentre nelle altre si osserva una tendenza al ribasso, con Venezia che negli ultimi 12 mesi ha registrato un calo dei prezzi medi delle abitazioni.

Naturalmente, ogni caso è a sé stante. Se, ad esempio, dieci anni fa hai comprato casa in una zona periferica che poi è stata riqualificata, hai fatto un ottimo investimento. Tuttavia, operazioni di questo tipo sono paragonabili all’acquisto di azioni di una futura Apple.

Sono eccezioni, non la norma.

Gli immobili, come tutti gli asset, possono guadagnare o perdere valore.

Non dare per scontato che acquistare casa significhi necessariamente che il suo valore crescerà negli anni.

Passiamo ora alla prima obiezione: il dibattito tra investire nell’acquisto di una casa o "buttare via" soldi con l’affitto.

Prima di tutto, bisogna valutare se sei effettivamente nelle condizioni di poterti permettere l’acquisto di una casa.

Come menzionato nella Parte 5:

• Dovresti poter pagare almeno il 20% del valore dell’immobile in contanti, senza intaccare più dell'80% dei tuoi risparmi (escludendo il fondo di emergenza).

• La rata del mutuo non dovrebbe superare il 35% del tuo reddito mensile se sei single, o il 25% del reddito complessivo della coppia.

• Se sono previste spese di ristrutturazione o arredamento, è essenziale disporre di un budget chiaro, con una riserva del 30% per eventuali imprevisti.

Supponiamo che tu rispetti questi tre punti: cosa è meglio, acquistare o affittare?

Vediamo un esempio pratico.

Supponiamo di essere interessati all'acquisto di una proprietà del valore di 300.000€. Abbiamo stabilito che è necessario avere almeno 60.000€ per l'acconto e circa 15.000€ per coprire le spese iniziali di agenti immobiliari, notaio e altre spese. Inoltre consideriamo costi per 30.000€ per arredare e fare qualche lavoro. Per semplicità, non includiamo le tasse e altre spese indirette.

Immaginiamo di aver ottenuto un mutuo di 225.000€ (300.000€ - 60.000€ (soldi già disponibili) - 15.000€ (soldi già disponibili)) da rimborsare in 25 anni, con un tasso del 2,5%, il che comporterebbe un costo di circa 80.000€ in interessi.

Diciamo che viviamo in questa casa per 10 anni, durante i quali la spesa complessiva ammonterà a circa 226.580€, dato dalla somma delle rate del muto comprensive di interessi (per i 10 anni), i 60.000€ per l'acconto e i 15.000€ per le spese iniziali.

Ammettiamo di aver comprato casa a Milano e che il suo valore continui a crescere di un 2,5% all'anno.

Nel 2033, il valore della casa sarà intorno ai 400.000€.

Se riuscissimo a venderla a quel prezzo (tralasciando i costi di agenzia), il nostro profitto netto sarebbe dato da 400.000€ (prezzo di vendita) - 226.580€ (costi totali sostenuti in 10 anni) - 165.000€ (quota residua del mutuo per i restanti 15 anni); il guadagno netto sarebbe quindi di 8.420€.

Facciamo ora un confronto con l'opzione dell’affitto.

Immaginiamo di affittare una casa simile, con un canone mensile di 1.000€. Supponiamo di vivere in affitto per 10 anni e consideriamo un aumento medio del canone dell’1,5% all’anno. In questo periodo, avremmo speso circa 133.000€ in affitto.

Se nel frattempo non avessimo fatto alcun tipo di investimento, l'acquisto della casa risulterebbe più vantaggioso dal punto di vista finanziario.

Ora ipotizziamo di aver investito quei 105.000€ (60.000€ risparmiati per l'acconto, 30.000€ per l’arredamento e 15.000€ per le spese accessorie) per 10 anni in un portafoglio composto dal 30% di azioni americane, 30% di azioni globali, 30% di obbligazioni aggregate e 10% di oro; senza effettuare ulteriori contributi, dopo 10 anni avremmo circa 260.000€.

Vediamo i conti:

Costi: 133.000€ di affitto + 105.000€ iniziali investiti, per un totale di 238.000€.

Entrate: 260.000€.

Il profitto netto sarebbe quindi di 260.000€ - 238.000€, ossia un guadagno finale di 22.000€.

In questo scenario, l'affitto risulta essere più vantaggioso rispetto all’acquisto di una casa su un orizzonte di dieci anni.

Naturalmente, tutti i valori considerati sono delle stime, e basta una piccola variazione per cambiare completamente il risultato.

È complesso stabilire con certezza quale opzione sia la migliore, ma ci sono alcuni punti chiave da considerare:

La risposta a questa domanda non è così semplice; è fondamentale fare un’analisi accurata prima di prendere qualsiasi decisione.

Ho scelto un arco temporale di 10 anni perché, se si prevede di rimanere in un luogo per meno di questo periodo, l’affitto risulta essere la scelta più vantaggiosa. In un lasso di tempo così breve, è difficile coprire i costi associati ad agenti immobiliari, notaio, arredamento e interessi sul mutuo. Tuttavia, se prevedi di stabilirti in una determinata casa per più di dieci anni, l’acquisto potrebbe rivelarsi economicamente più vantaggioso.

Cosa dobbiamo portarci a casa da questo confronto?

• Prima di decidere di acquistare una casa, è fondamentale esaminare attentamente il tuo budget e le tue possibilità finanziarie. Non è saggio indebitarsi eccessivamente, poiché questa scelta potrebbe non essere la più appropriata per la tua situazione attuale.

• Opta per mutui a tasso fisso. È cruciale che la rata mensile sia sostenibile e che ti permetta di avere un margine sufficiente per investire una parte dei tuoi risparmi. Inoltre, il tasso fisso dovrebbe sempre essere preferito, indipendentemente dai tassi attuali. Più lungo è l’orizzonte temporale, maggiore è l'incertezza. Con un tasso fisso, sei protetto da possibili aumenti futuri dei tassi di interesse; attualmente, siamo intorno al 4% in Europa e al 5% negli Stati Uniti, ma negli anni '80 i tassi della Fed hanno superato il 10%.

  D'altro canto, se i tassi dovessero diminuire, avresti sempre la possibilità di rifinanziare e negoziare il mutuo con un'altra banca che ti offrirà condizioni più favorevoli.

• Fai attenzione a pensare di acquistare un immobile in una zona che "sicuramente" aumenterà di valore; questo è paragonabile all'acquisto di azioni di un'azienda in un settore in forte crescita. In entrambi i casi, i prezzi già riflettono tali aspettative. Pertanto, a meno che tu non abbia accesso a informazioni riservate, se decidi di comprare in una località che ritieni strategica, fai attenzione al rischio di pagare prezzi gonfiati.

• Se ti trovi in una situazione finanziaria difficile, dove fai fatica a coprire l'affitto e non riesci a risparmiare, questa situazione porterà solo a perdite. In questo caso, ti consiglio di rivedere le tue finanze e valutare se l’appartamento in cui vivi sia sostenibile, o se sarebbe meglio trasferirti in un luogo più economico; e in generale, se stai ottimizzando al meglio le tue spese.

In conclusione, la scelta tra acquistare una casa o vivere in affitto è un dilemma complesso che dipende da molteplici fattori, tra cui la tua situazione finanziaria, le tue prospettive di vita e i tuoi obiettivi a lungo termine. Non esiste una risposta univoca, e ognuno deve valutare le proprie circostanze e priorità.

È fondamentale informarsi e analizzare attentamente tutte le variabili in gioco, poiché una decisione avventata potrebbe avere conseguenze economiche e personali significative. In un contesto come quello italiano, dove la cultura della proprietà è radicata, è importante mantenere una visione critica e realistica.

Che tu decida di investire nel mattone o di optare per l’affitto, l’importante è che la tua scelta rifletta le tue esigenze e aspirazioni. Non dimenticare di considerare anche le alternative di investimento, che potrebbero offrirti maggiore flessibilità e possibilità di crescita.

Riflettendo su queste considerazioni, potrai prendere una decisione più consapevole e allineata ai tuoi obiettivi di vita. La casa è sicuramente un tema di grande rilevanza, ma alla fine la vera priorità è costruire un futuro che rispecchi i tuoi desideri e necessità.

A presto,

Andrea